相続登記とは

【相続登記】とは、被相続人が不動産を所有したまま亡くなった場合に、不動産の登記名義を被相続人から相続人へ変更をするための手続きをいいます。
不動産には『登記制度』があり、『登記制度』に基づき、所有者などの情報が法務局で管理されています。
被相続人が亡くなり、相続が開始したからといっても、自動的に不動産の登記名義が相続人に変更になるわけではないですし、相続人間で遺産分割協議が成立したとしても、自動的に不動産の登記名義は変更されるわけではありません。
相続によって不動産を取得した際には【相続登記】の申請がきちんと行うことが必要になります。逆に言えば、【相続登記】をしなければ、いつまでたっても不動産の名義は被相続人のまま、実態と登記簿上の記載が異なる状態が続いてしまいます。

相続登記の手続き方法

それでは、【相続登記】はどのように行えばよいのでしょうか？
被相続人から不動産を相続した相続人は、法務局に対して、必要書類を揃えて【相続登記】に申請を行う必要があります。
【相続登記】に必要な書類は、遺言書の有無などによって相続ごとに異なってきますので注意するようにしましょう。

不動産の所有者を確認する

【相続手続】にあたっては、まずは、その不動産の所有者を確認することが必要です。
なぜなら、被相続人が不動産の登記上の所有者であると思っていたにもかかわらず、確認をしてみると被相続人の先代のままになっていた、というケースもあり得ます。
そのような事実が判明すると、新たに準備しなければならないものや、そもそも【相続登記】がすぐには出来ないといった事態に陥ることが考えられるので、まずは不動産所有者を登記簿などで確認するという点はポイントです。

必要な書類を集める

それでは、【相続登記】の際にどのような書類が必要になるか、以下具体的に見ていきましょう。

（１）どのような場合でも必要な書類

①（所有権移転）登記申請書
申請書を記載する際には、遺言書による場合、遺言書がなく法定相続分による場合、遺言書がなく遺産分割協議による場合、遺産分割調停もしくは審判による場合に応じて、当然ながら記載する内容が変わります。

②対象不動産の固定資産評価証明書
登録免許税という税金を算定するために用いる書類です。
【相続登記】の申請を行う年度の証明書が必要となります。

③被相続人の住民票除票または戸籍の附票
被相続人と登記簿上の人物が同一であることを示すために必要となります。

④被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
被相続人の特定や被相続人が死亡した事実を示すために必要となります。

（２）遺言書がある場合に必要な書類

⑤遺言書
「公正証書遺言書」の場合であれば問題にありませんが、「自筆証書遺言書」の場合は、「検認」手続を経たうえで、検認調書を添付することが必要となります。
遺言書がある場合には、上記④は、死亡の記載ある戸籍のみで足りることになります。
なお、「自筆証書遺言」や「検認」については以下の記事で詳しく解説しておりますので、こちらも参照してください。

（３）遺言書がない場合

ア　法定相続分どおりに登記する場合に必要な書類
⑥相続人全員の戸籍謄本
⑦相続人全員の住民票

イ　遺産分割協議による場合に必要な書類
⑧遺産分割協議書
相続人全員が署名し、実印で押印することが必要となります。

⑨相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書内の印鑑が実印であることを証明するために必要です。

ウ　遺産分割調停または審判による場合
⑩調停（又は審判）調書
調停や審判で決まった内容を明らかにする資料です。

相続関係説明図、登記申請書を作成する

上記の必要書類が揃ったら、上記①で見た（所有権移転）登記申請書を作成します。
登記申請書は、遺言書の有無や法定相続分、遺産分割協議等、申請内容に応じて、法務局に様式が準備されています。
インターネットからもダウンロードすることが可能です。
また、「相続関係説明図」を作成しても良いでしょう。
「相続関係説明図」とは、被相続人と相続人を続柄とともに一覧できるように図面にした書類であり、「相続関係説明図」を添付しておくと法務局から提出した戸籍の原本の還付が受けられるので、法定相続分どおりの【相続登記】や、遺産分割協議書による場合などには相続関係説明図を添付することが多いです。

法務局へ申請する

手続に必要な準備ができれば、法務局に【相続登記の】申請手続を行います。
方法としては、以下のとおりです。

①法務局の窓口に持参して申請する方法
その場で法務局の方に確認を取りつつ手続を進めていくことができるため、訂正があるとしてもすぐに対応できます。ただし、平日の時間内に法務局を訪問する必要があります。

②郵送で申請する方法
郵送で申請書等を送付することにより、法務局を訪問する必要がないことがメリットです。
ただし、①の方法とは違ってすぐに訂正をすることができないというデメリットがあります。

③オンラインで申請する方法
パソコンを使ってオンラインで申請することで、自宅にいながら手続を行うことができるのがメリットです。ただし、ソフトウェアのインストールが必要となるので、少し面倒ではあります。

登記識別情報を受け取る

【相続登記】の手続が完了すると、登記の申請人に対し、法務局から「登記識別情報通知」という書類が発行されます。
かかる「登記識別情報」は、12桁の英数字で構成された、不動産の名義変更に使うパスワードのようなものですので、厳重に保管しましょう。

相続登記を行った場合に掛かる税金は？

【相続登記】を行った際には、税金がかかるので注意するようにしましょう。
不動産登記の申請を行う場合は、上記でも少し触れましたが、「登録免許税」という税金を納めなければなりません。
その金額は、固定資産評価証明書記載の金額に、0.4％の税率をかけたものです（100円未満は切り捨て）。
「登録免許税」の納付は、現金で行うことが原則ですが、3万円以下の場合は収入印紙でも行うことができます。

相続登記の期限

これまで見てきた【相続登記】に申請の期限があるかというと期限はありません。
つまり、仮に、遺言書がある場合に、もしくは、遺産分割協議がなされた後に、ずっと【相続放棄】の手続を行わないとしても、罰則などのペナルティが課されることはありません。
もっとも、【相続登記】を行わずに放置することのメリットは特段ありませんので（むしろ孫の代などに負担を残すことになります）、【相続登記】ができるようになれば速やかに行うのがよいでしょう。
しかし、昨今、【相続登記】の義務化と、取得を知ってから3年以内の登記申請、これに対する違反に対する罰則等の法改正案が審議されていましたが、2021年4月21日に国会で成立し、改正法は公布から３年以内に施行されるとのことです。
よって、2024年度までの施行を目途に準備が進められるかと思いますので、なおさら放置しないようにしましょう。

相続登記で問題になりやすいケース

【相続登記】は、できればなるべく早く、かつ、将来を見越した形で行っておくべきです。
これまでも、【相続登記】をめぐって、後々になって様々なトラブルが起こっておりました。
【相続登記】で問題となりやすいケースとしては、①【相続登記】自体を放置してしまった場合、②【相続登記】を共有名義で行った場合などが挙げられます。
以下、詳しく見ていきましょう。

相続登記手続きを放置した場合

まず、①【相続登記】自体を放置してしまった場合について見ていきましょう。

長期間放置するほど、登記が難しくなる

移転登記を行う場合には、「登記義務者」の協力を得ることが基本的には必要です。
【相続登記】であれば、他の相続人が挙げられます。
しかし、【相続登記】を行わないまま放置してしまうと、時間が経過に伴って、本来協力してもらうべき相続人が亡くなり代襲相続が発生するなどして【相続登記】のために必要な登記義務者が増えていってしまい、協力を求めるべき人も増えてしまうおそれがあります。
すぐに【相続登記】を行えば協力してくれていたはずの相続人がいても、放置してしまうことにより、その人が亡くなり登記に協力してくれない人が出てきたり、相続人の中に海外にいて連絡が取れない人が出てきたりと事後的にトラブルが生じることがありますので注意しましょう。

相続登記せず住み続けた場合

【相続登記】をしないままにすると、不動産が亡くなった被相続人名義のままで存在していることになります。
そうすると、他の相続人や第三者から、その不動産に関する所有権等を主張される危険が生じます。
誰の目から見ても、問題なく所有権が移転していることを明らかにすることが、余計なトラブルを避ける方法になりますので、住んでいるから良いだろうと安心しないようにしましょう。

相続登記を放置しているとできなくなることがある

不動産の【相続登記】を放置してしまった場合、売却や賃貸などが行えなくなってしまうおそれがあります。
当然ながら、不動産を売却したい場合、賃貸したい場合などは、真の所有者と契約すべきなので、【相続登記】を放置して、真の所有者の外観がなく、すぐに手続きを行うことができず、取引の機会を喪失することがあります。
また、同様に、不動産を担保に融資を受けることも難しくなりますし、抵当権の抹消登記ができないといった支障もあります。
このように、せっかく不動産を相続したにもかかわらず、【相続登記】をしないことで、不動産を十分に有効活用することができなくなってしまうので、注意しましょう。

共有名義で相続登記した場合

次に、②【相続登記】を共有名義で行った場合について見ていきましょう。

後から共有関係を解消する場合に、費用が高額になる

相続時に、とりあえずだといか揉めないようにということで、複数の相続人による共有名義で不動産の【相続登記】をしようと考える方もおられるかもしれません。
しかし、共有名義にしてしまうと、後々になって、不動産の登記名義を1人にまとめたいとなったとしても、共有者のうちの1人に他の共有者の持分を移転するための登記費用や贈与する場合に課税される贈与税の金額は、相続時と比べて相当高額になってしまうなど、結局余計な費用かかってしまうリスクがあるため、注意するようにしましょう。

売却等、処分をするときに手間がかかる

また、共有名義にした場合、売却等不動産を処分する時に足並みを揃えなければならないため、非常に手間になってしまいます。
具体的には、【相続登記】をした後、不動産を売却しようと考えたとき、共有者の間で、売却すること自体について意見が合致しなかったり、売却価格や仲介業者の選択について意見が合わなかったりすることがあり、不動産の売却を思うように行うことができず、余計な手間がかかることがあります。

相続登記のお悩みは弁護士にご相談ください

これまで見てきたとおり、【相続登記】をする際には、登記の申請に必要な書類の収集や遺産分割協議書、相続関係説明図等の作成が必要です。
しかし、当然ながら専門知識が必要となりますし、時間や手間もかかりますので、ご自身だけで手続を進めることは容易ではないでしょう。
また、そもそもの遺産分割にも専門知識が必要ですから、専門家に相談しないままに遺産分割をしてしまうと、遺産の分け方で失敗してしまったり、余計に長引いてしまうおそれがあります。
こうした事態を防ぐためにも、【相続登記】をする際は、相続問題、不動産問題に精通した弁護士に依頼するのがおすすめです。
この点、弁護士法人ALGの神戸法律事務所の弁護士は、これまで多数の相続問題、遺産分割問題を解決してきた実績と経験がありますので、【相続登記】に関して正確に手続を進めるためにも、ぜひ一度弊所にご依頼ください。