不動産を相続した場合の分け方は?手続きはどうしたら良い?

不動産を相続した場合の分け方は?手続きはどうしたら良い?

神戸法律事務所 所長 弁護士 小林 優介

監修弁護士 小林 優介弁護士法人ALG&Associates 神戸法律事務所 所長 弁護士

家族等の身近な方がなくなって、故人(「被相続人」といいます。)の遺産について親族間で遺産分割協議を行わなければならなくなった際に、問題になりやすいのが不動産です。

不動産は価格が高額になることも多いですが、その適正な価格を算定すること自体が困難ですし、また高額であるものの現金ではないが故に相続人間でどのように分割するかについても揉めごとの種となります。
さらに、登記等の手続きも行わなければならないことから、手続き全体を通して煩雑であり、大きな負担となる可能性があります。

そのため、このような揉め事に巻き込まれないためにも、本記事では、相続問題、遺産分割問題に精通した弁護士法人ALGの神戸法律事務所の弁護士が、不動産の分割方法や登記の手続き等について、詳しく解説していきます。

相続した不動産はどうやって分ければ良いの?

相続した不動産について、被相続人が遺言書を残している場合には、その遺言書に書かれた被相続人の意思に従って相続を行う必要があるため、まずは、「遺言書」があるかどうかを確認しましょう。
「遺言書」が存在せず、相続人の遺産分割協議によって不動産を分割する場合には、以下に述べるとおり、「換価分割」、「現物分割」、「代償分割」、「共有分割」の方法があります。

遺言書があるなら内容を確認しましょう

被相続人が「遺言書」を残している場合には、原則として相続は「遺言書」の内容に従って行われます。そのため、まずは被相続人が「遺言書」を残していないか、「遺言書」を残している場合には、その内容はどのようなものかを確認する必要があります。

もっとも、この際に注意が必要なのは、被相続人が「自筆証書遺言」を残しており、家で管理していた場合です。この場合には、「遺言書」の中身を確認するには、家庭裁判所で「検認」手続きをとる必要があります。この「検認」手続きとは、裁判所で遺言書の状態及び内容を確認するといった手続きで、これを経ていないと遺言書の改ざん等を疑われて無用の争いを産む可能性があるので、必ず「検認」手続きをとりましょう。

なお、「遺言書」については、以下の記事でも解説しておりますので、ぜひご参照ください。

【自筆証書遺言】の書き方

売却・現金化して相続人で分ける(換価分割)

「換価分割」とは、不動産を売却等で換金(換価)して、その売却等で得た金銭を相続人で分割するという分割方法です。
「換価分割」は、不動産を実際に売る等して現金に換えるため、相続人間で公平に分割できる方法ではありますが、換価するために、誰が売却の指揮を執るのか(代表者が売るのか、相続人全員で売るのか)、売却時期はいつまでにするのか、売却価格及び最低売却価格はいくらにするか等を細かく話し合う必要があります。
また、買い手が現れないと売却することはできないので、買い手が現れなかった場合にどのような措置をとるのかも問題となることがあります。

相続人の一人がそのまま相続する(現物分割)

「現物分割」とは、被相続人が残した個々の遺産の形状や性質を変更することなく、そのままの形で相続する方法です。
遺産分割の原則的な方法は、遺産の形状や性質を変更することなく相続人に受け継がせることができる「現物分割」です。
例えば、相続人が妻と子の2人で、被相続人の遺産が現金500万円と不動産だった場合に、妻は現金500万円を相続して、子は不動産を相続するような場合がこれに当たります。

相続する人がほかの相続人にお金を払う(代償分割)

「代償分割」とは、一部の相続人に法定相続分を超える額の財産を取得させた上で、他の相続人に対して、代償金を支払わせる等といった債務を負わせる方法です。
例えば、相続人が妻と子の2人で、被相続人の財産が評価額2000万円の不動産のみであった場合に、子が当該不動産を取得して、その代償金として妻(子にとっては母)に対して法定相続分の1000万円を支払うような場合がこれに当たります。
「代償分割」を行う場合には、代償金を支払う相続人の資力の有無が問題となります。また、その代償金の支払時期や支払い方法について詳細に話し合う必要があります。

複数の相続人で共有する(共有分割)

「共有分割」とは、遺産の一部または全部を、具体的相続分によって共有取得する分割方法です。
要するに、相続人間で、遺産である不動産を持ち合う(共有する)といった状態となります。
例えば、相続人が妻と子の2人で、被相続人の遺産が不動産である場合に、その不動産の持分の2分の1ずつを相続して、妻と子で持ち合う場合がこれにあたります。

もっとも、不動産を共有状態とすると、その不動産を売却したいと考えたときに手続きが煩雑になったり、いざ、共有状態を解消したいと思ったときに共有者が非協力的であれば共有物分割訴訟をしなければならなかったりと、あまりおすすめはできません。

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不動産の相続には名義変更が必要

不動産の相続に関しては、名義変更が必要となりますので、この点の注意が必要です。
この点について、以下解説しますのでご参照ください。

相続登記はいつまでにやればいい?

不動産の相続登記は2024(令和6)年4月1日から義務化され、正当な理由がある場合を除いて、相続によって不動産を取得したことを知ったときから3年以内に相続登記を行わなければならなくなります。この義務については、怠った場合に、10万円以下の過料となるおそれもあるため、注意が必要です。
また、2024(令和6)年4月1日よりも前に発生した相続についても、相続登記の義務は課されるため、この点にも注意が必要といえます。

相続登記に必要な書類

相続登記に必要な書類は、主なものとしては、以下のとおりとなります。

①登記申請書
②遺言書(存在する場合)
③遺産分割協議書(①がない場合)(遺産分割調停等を経ている場合には、調書等の謄本)
④相続人全員の戸籍謄本
⑤相続関係説明図(戸籍謄本の原本還付を希望する場合)
⑥不動産の相続人の住民票
⑦不動産の相続人の印鑑証明書
⑧被相続人の戸籍謄本(被相続人が生まれてから死亡するまでの全てのもの)
⑨被相続人の住民票の除票
⑩不動産の固定資産評価証明書
⑪委任状(専門家に手続きを依頼する場合)

提出先

相続登記についての申請は、相続した不動産の所在地を管轄している法務局に提出します。
例えば、相続した不動産の所在地が神戸市中央区だとしたら、神戸市中央区を管轄する神戸地方法務局(本局)へ提出することとなります。

不動産の相続時に発生する税金

以下のとおり、不動産の相続時には税金が発生することもあるので、注意しましょう。

相続税

不動産を相続する場合には、相続税が発生します。
もっとも、相続税には「基礎控除」という制度があるため、この基礎控除の価格を相続した不動産の価格が上回った場合(基礎控除額<相続した不動産の価格)に、上回った部分に、相続税が発生します。
相続税の基礎控除は以下の計算式のとおりです。

(計算式)
基礎控除=3,000万円+600万円×法定相続人の数

そのため、例えば、相続人が妻と子の2人である場合には、基礎控除額は、3000万円+600万円×2人=4200万円となるので、不動産の価格が4200万円に満たない場合には、相続税は発生しないこととなります。

登録免許税

登録免許税とは、遺産である不動産の名義を、被相続人の名義から当該不動産を相続した相続人の名義へ変更するために必要な、相続登記を行う際にかかる税金です。
登録免許税の税率は、不動産の固定資産評価額(売却額とは異なります)の0.4%と定められています。
そのため、例えば、遺産である不動産の固定資産評価額が1000万円であれば、登録免許税の価格は、1000万円×0.004(0.4%)=4万円となります。
上述したとおり、相続登記は、2024(令和6)年4月1日から義務化されるため、忘れず行う必要があります。

相続したくない不動産はどうすればいい?

相続したくない不動産がある場合には、その不動産が土地である場合、一定の条件を満たせば、相続した土地の所有権を放棄して国に帰属させる制度である「相続土地国庫帰属制度」というものがあります。

相続土地国庫帰属制度が適用されれば、相続したくない土地を国に引き取ってもらうことができます。
また、不動産以外の財産についても相続しなくて良いのであれば、相続放棄を行うのも1つといえます。
さらに、自身は不動産が不要であったとしても、その不動産を必要とする相続人がいるのであれば当該相続人にその不動産を取得してもらって、別の相続財産を貰う方法(現物分割)や代償金を貰う方法(代償分割)もあります。

不動産の相続に関するQ&A

以下、不動産の相続に関してよくある質問を取り上げたいと思います。

父が亡くなったのですが、不動産の名義人が既に亡くなった祖父になっていました。この場合、私たちは相続できないのでしょうか?

結論として、相続することは可能です。
これについて、祖父名義の不動産ついて、「数次相続」が生じている状態です。
「数次相続」とは、遺産を残して亡くなった被相続人(本件では祖父)が亡くなった後に、遺産分割協議を経ないまま相続人(本件では父)が死亡して次の相続が発生した場合をいいます。

このような場合には、祖父の遺産分割協議(一次相続)と父の遺産分割協議(二次相続)を行って、原則として一次相続の相続登記及び二次相続の相続登記を経る必要があります。
なお、「数次相続」では、中間の相続人が単独相続である場合は、中間省略登記を行うことができます。

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不動産の相続は弁護士へ依頼するのがおすすめ

これまで見てきたとおり、不動産の相続は、権利関係の把握や不動産の適正な評価額の調査等を行う必要があるところ、その調査を行うにも必要書類を集めたり、様々な業者に依頼したりと煩雑な手続きが伴います。

また、それらの資料や情報を入手できたとしても、不動産は高額となることが多いため、相続人間でどのように遺産分割を行うのかについて話合いがまとまらない可能性もあります。
さらに、遺産分割協議がまとまっても、それで終わりではなく相続登記等の手続きを円滑に行うことができる遺産分割協議書の作成をする必要がありますし、相続登記も行わなければなりません。
これらの手続きは非常に複雑であることから、相続手続きを円滑に進めるためにも、相続の専門家である弁護士へ相談されることをおすすめします。
弁護士法人ALG神戸法律事務所はこれまで数多くの相続問題、遺産分割問題を解決してきた実績を有しておりますので、ぜひ一度お問い合わせください。

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神戸法律事務所 所長 弁護士 小林 優介
監修:弁護士 小林 優介弁護士法人ALG&Associates 神戸法律事務所 所長
保有資格弁護士(兵庫県弁護士会所属・登録番号:51009)
兵庫県弁護士会所属。弁護士法人ALG&Associatesでは高品質の法的サービスを提供し、顧客満足のみならず、「顧客感動」を目指し、新しい法的サービスの提供に努めています。