マンションは財産分与の対象になるか

マンションは、基本的に「結婚後購入した」のであれば、財産分与の対象となり得ます。 お互いに頭金を出し合ったり、ローン返済に協力し合ったりしたのであれば、二人の共有の財産とみなされ、原則“2分の1”ずつ分配できます。この割合は、あくまでも原則であり、夫婦の合意があればいかようにも調整可能です。 “結婚後”“二人の共有財産“という点がポイントで、どちらかの親の援助があれば分配の際に考慮が必要であったり、どちらかが独身時代に購入したもので、特に、ローンなども組まずに購入したものあればそもそも財産分与の対象として扱わなかったりすることもあります（いわゆる「特有財産」）。

親から相続したマンションの場合

親が亡くなるなどして、マンションを相続することもあるでしょう。
この場合は、ローンが残っているかどうかで財産分与の取り扱いが変わってきます。

ローンが完済している状態で相続したのであれば、基本的に財産分与の対象とはなりません。二人が協力し合って築き上げたのではなく、親から譲り受けたにすぎないからです（いわゆる「特有財産」）。
ローンが残っているのであれば、ローンの残債分が財産分与の対象となり得ます（ローン残債分については、夫婦の「共有財産」と見ることができるということです。）。

別居後に購入したマンションの場合

別居後に購入したマンションは、基本的に財産分与の対象とはなりません。
ただし、別居というのは、離婚を前提とした別居である必要があり、単身などは含まれないとお考え下さい。
離婚後のことを考えて、相手と別居している間にマンションを購入した方もいらっしゃるかもしれません。
この場合、たとえ婚姻中であっても離婚を前提として別居しているのであれば、購入したマンションは共有財産とは考えにくいため、購入した側の特有の財産とみなされる可能性が高いです。
例外的に、婚姻中に二人で貯めてきた預貯金を頭金に充てたことが発覚した場合などには、充てた分の金額の分については「共有財産」とみなして分配の際に「共有財産」の部分についての清算が必要なケースもあるでしょう。

離婚時にマンションの財産分与をする方法

いざ、マンションを財産分与しようにも、実際にはどのように進めていくのでしょうか？
「対象のマンションを離婚後どうしていくか」によって、財産分与の仕方が変わってきます。

• どちらかが住み続ける
• 売却する

2つの選択肢ごとの進め方をみていきましょう。

どちらかが住み続ける

離婚した後もどちらかが住み続ける場合、マンションの現在の市場価格を調べて、その算定額をもとに財産分与を進めていきます。その際、ローンが残っているか否か、ローン残高が算定額を上回っているか否か（「オーバーローン」か、「アンダーローン」か）で扱いが変わってきます。

＜ローンが完済している場合＞
算定額を折半します。住み続ける側が出て行く側に算定額の半分を渡して完了となります。

＜ローンが残っている場合＞
ローン残高が算定額を下回っていれば（「ローン」＜「家の価値」、つまり、売ればプラスの「アンダーローン」状態）上回った分（プラスの部分）を半分ずつ分配します。
他方、ローンが算定額をオーバーしている場合（「ローン」＞「家の価値」、つまり、売ればマイナスの「オーバーローン」状態）は、そもそもマンションは財産分与の対象となりません。
実質的には、オーバーしているローン分を他の財産で清算したり、それでもなおローンが残る場合には、残債分の扱いをどうするか別途話し合ったりする必要があります。

売却する

離婚後、どちらもマンションは要らない場合には、売却して手元に残ったお金を折半していくこととなります。

売却分を残っているローンに充て、仲介手数料や事務手数料といった諸々の費用を差し引いて手元に残ったお金を分け合っていく方式です。
最終的にお金に換えて分与できるため、シンプルでわかりやすい財産分与の方法といえます。
ただし、こうした方法が取れるのは、「売却額」＞「ローン」の「アンダーローン」の状態でしょう。
なお、マンションの売却方法についても、業者買取、任意売却などが選択できます。
それぞれ、手数料やメリット・デメリットなどがあり、売却金額にも差が出てきますので、慎重に検討していく必要があります。

マンションの評価方法

マンションの評価方法は、持ち家でいう土地や建物の評価の仕方と同じです。
主に以下の評価方法があげられます。

• 固定資産税評価額
• 実勢価格
• 鑑定評価額
• 査定評価額
• 公示価格
• 路線価

自分が住んできたマンションの価値がどのくらいなのかを知ることは、『財産分与』を正確に進めていくうえでも非常に重要です。
上記の評価方法のどれを採用するかによっては、算定される金額が大きく異なるケースもあります。どれをもとに進めていくべきかなど、素人目には判断が難しく、場合によっては損をしたり、後々トラブルに発展したりすることも考えらます。
正当な『財産分与』を進めていくうえでも、財産分与の問題に精通した弁護士に相談することをおすすめします。

所有者が変わる場合は名義変更を忘れずに

マンションの財産分与で、所有名義が変わる場合には、名義変更も抜け漏れなく行うようにしましょう。
所有者名義はもちろんのこと、住宅ローン名義や連帯保証人名義についても同様です。

特に、住宅ローン名義を変更するとなると、ローンの借り換え含め、改めてローンを組んでいる金融機関での審査が必要となるのが通常ですので（ローンの返却の目途があるのかなど）、審査が通らず名義変更できないことも考えられます。この場合、旧名義人のままとなりますが、万が一ローン返済が滞ってしまうと、競売にかけられ退去しなければならない事態となってしまいます。発生し得るトラブルを防ぐためにも、取り決め事項を公正証書に残しておいたり、弁護士に依頼したりすることをおすすめします。

マンションの頭金を特有財産から出していた場合、どのように財産分与すればいい？

マンションの頭金を、一方の相続や親からの援助といった“特有財産”から出していた場合には、頭金分をどのように扱うかについて争われがちです。大きく分けて次の2通りの考え方がありますので、わかりやすく例を用いて算定してみましょう。

例
購入当初のマンション価格：7000万円
妻の頭金：1000万円
現在の価額：5000万円
ローン残債額：3000万円

・頭金の割合を除いた部分を財産分与する
①財産分与できる実質的な価値（財産分与の対象額）＝5000万円-3000万円＝2000万円
現在の価額からローン残債額を差し引いた金額です（売却益相当額）。
②購入当初の頭金の割合＝1000万円÷7000万円＝1/7
購入当初のマンション価格に相当する妻の頭金の割合を導き出します。
頭金そのまま返してもらえるわけではないので、この点は注意が必要です。
③財産分与の対象額のうち頭金に相当する金額＝2000万円×1/7＝約286万円
財産分与の対象額から頭金分に相当する金額を算出します。
④財産分与金額＝2000万円-約286万円＝約1714万円
現在の実質的な価額から頭金に相当する金額を差し引き、財産分与できる金額を求めます。
一人当たりの取り分＝約1714万円÷2＝約857万円

・頭金分をこれまでの寄与割合に上乗せする
①財産分与できる実質的な価値（財産分与の対象額）＝5000万円-3000万円＝2000万円
現在の価額からローン残債額を差し引いた金額です（売却益相当額）。
②これまでのそれぞれのローン返済額＝（6000万円-3000万円）÷2＝1500万円
購入当初金額から頭金を差し引き、ローン残債額を除き折半した金額が相当します。
③寄与割合（夫：妻）＝1500万円：1500万円+1000万円＝3：5
頭金分を考慮したローン返済の割合を算出します。
妻の取り分＝2000万円×5/8＝ 1250万円
夫の取り分＝2000万円×3/8＝ 750万円

結果からもわかるとおり、頭金分をどのように扱うかで財産分与額が異なってきますが、一般的には一つ目の頭金の割合を踏まえて分与する方法が多いかと思います。

マンションの財産分与でかかる税金

マンションという大きい金額を扱う際は、税金についても気になるところかと思います。
ぜひ押さえておいていただきたいのが、『財産分与』においては、基本的に贈与税や不動産取得税はかからないという点です。
かかるとすれば、名義変更時の登録免許税や、毎年の固定資産税程度でしょう。

しかし、例外もあります。
例えば、評価額よりも思いの外売却価格のほうが高くなる場合には、譲渡所得税がかかるケースもあります。また、マンションや他の財産含め、あまりにも不自然に高額な財産分与が見受けられる際には、税務署から相続税や贈与税など税金逃れを疑われ、支払いを命じられる可能性もあります。

マンションの財産分与を有利に進めるためにも、弁護士に相談してみましょう

マンションの『財産分与』は、ローンが残っている場合や、頭金を一方が負担した場合など、家庭によって財産分与の仕方が細分化していく複雑なものといえます。くわえて、離婚後も子供と住み続け、養育費代わりにローンの支払いを相手に委ねるケースでは、支払いの遅滞におけるリスクも伴うこととなります。
扱う金額が大きくなるだけに、できるだけ有利に財産分与の話し合いを進めていきたいところです。

離婚の財産分与の対象にマンションが入っている場合は、離婚問題に強い弁護士に相談することをおすすめします。話し合いがスムーズに進んでいても、精査してみると実は損をしていることも考えられます。揉めている場合や、そもそも手始めに何から進めればいいかわからない場合などでも、着実に適切に進めていくことができますので、面倒な対応を任せられ安心して離婚後の生活に備えることができるでしょう。
弁護士法人ALGの神戸法律事務所の弁護士には、財産分与の対象としてマンションがあるケースも多数解決してきた実績と経験があります。また、弁護士法人ALGでは、お気軽にご相談いただけるよう、まずは受付専門の職員がご状況を伺います。ぜひ一度お問い合わせください。